Mutuo prima casa 2026: garanzia Consap, tassi, rate e imposte
Aggiornato al 28 ottobre 2026 · legge 207/2024, rapporto ABI di ottobre 2026, DPR 131/1986
Garanzia Consap 50% o 80%
Chi ha diritto all’80% e a che condizioni.
Spese della casa? Prestito da 3.000 €
Notaio, arredo, lavori: verifica gratuita.
Family Finance non fa mutui: è agente solo di Avvera (prestiti personali e cessione del quinto) · OAM A7737.
Fondo di garanzia prima casa (Consap): chi ha l’80%
| Chi | Garanzia | Condizioni |
|---|---|---|
| Chiunque compri la prima casa | 50% del mutuo | Mutuo fino a 250.000 € |
| Under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori, famiglie con 3 figli under 21 | 80% del mutuo | ISEE fino a 40.000 €; mutuo oltre l’80% del prezzo; under 36: non aver compiuto 36 anni nell’anno del rogito |
Legge 207/2024 (proroga fino al 31/12/2027 e fondi per il 2025-2027); sintesi di notaionline.it, fiscomania.com e della guida Credem, lette il 28/10/2026. La domanda si fa in banca, che la manda a Consap.
Le rate al tasso medio di oggi (3,61%)
| Mutuo | 20 anni | 25 anni | 30 anni |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 585,63 € | 506,54 € | 455,21 € |
| 150.000 € | 878,44 € | 759,81 € | 682,81 € |
| 200.000 € | 1.171,26 € | 1.013,08 € | 910,41 € |
| 250.000 € | 1.464,07 € | 1.266,36 € | 1.138,02 € |
Rata fissa al tasso medio dei nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni di settembre 2026 (ABI, rapporto di ottobre 2026), spese escluse. Su 150.000 € in 30 anni gli interessi sono circa 95.800 €.
Per confrontare le offerte e scegliere tra fisso e variabile: tassi dei mutui, confronto mutui, mutuo da 150.000 euro; per gli iscritti alla Gestione unitaria c’è il mutuo INPS. Differenze tra le forme di credito: prestito, finanziamento o mutuo.
Imposte e spese da mettere in conto
- Compri da un privato: imposta di registro al 2% del valore catastale, non del prezzo (minimo 1.000 €), imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna.
- Compri da un’impresa: IVA al 4%, più registro, ipotecaria e catastale di 200 € ciascuna.
- Il mutuo: imposta sostitutiva dello 0,25% sulla somma del mutuo prima casa, più perizia, istruttoria, notaio per l’atto di mutuo e polizza incendio sull’immobile; i costi sono nel TAEG del preventivo.
- Il bonus under 36 sulle imposte non vale più per i nuovi acquisti: resta solo la garanzia Consap.
DPR 131/1986 (imposta di registro, prima casa); guide di notaiofacile.it e notaionline.it lette il 28/10/2026.
Quando serve un prestito, e non un mutuo
Il mutuo paga la casa. Per le spese intorno, come notaio, agenzia, trasloco, arredo o lavori, si usa di solito un prestito personale, senza ipoteca e con durate più brevi. Per i lavori c’è anche la guida al prestito per ristrutturare casa, con il bonus 2026.
Anticipo del TFR: con almeno 8 anni di servizio puoi chiedere fino al 70% del TFR per comprare la prima casa per te o per i figli (art. 2120 del codice civile). Come funziona, anche con una cessione in corso: cessione del quinto e TFR.
Domande frequenti
Cos’è il Fondo di garanzia prima casa?
È un fondo pubblico gestito da Consap che garantisce alla banca una parte del mutuo: il 50% di norma, l’80% per le categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori, famiglie con tre figli under 21) con ISEE fino a 40.000 euro e mutuo oltre l’80% del prezzo. Il mutuo non può superare 250.000 euro. La legge 207/2024 l’ha prorogato fino al 31 dicembre 2027.
Quanto è il tasso medio dei mutui oggi?
A settembre 2026 il tasso medio dei nuovi mutui per comprare casa era il 3,61% (rapporto ABI di ottobre 2026), il livello più alto da oltre due anni. Il tuo tasso dipende dalla banca, dalla durata e da quanto chiedi rispetto al valore della casa.
Esistono ancora le agevolazioni fiscali per gli under 36?
No per i nuovi acquisti: il bonus fiscale under 36 è finito, resta la garanzia Consap. Valgono le imposte ordinarie della prima casa: registro al 2% se compri da un privato, IVA al 4% se compri da un’impresa.
Posso usare un prestito personale per comprare casa?
Per l’acquisto serve di solito un mutuo, con ipoteca e durate lunghe. Un prestito personale serve per le spese intorno: notaio, agenzia, trasloco, arredo o lavori. Family Finance non fa mutui: con Avvera propone prestiti personali da 3.000 a 30.000 euro.
Posso chiedere l’anticipo del TFR per la prima casa?
Sì: con almeno 8 anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro puoi chiedere fino al 70% del TFR, una sola volta, per l’acquisto della prima casa per te o per i figli, documentato con atto notarile (art. 2120 del codice civile).
Ti servono soldi per le spese della casa?
Family Finance non fa mutui. È agente di Avvera, del Gruppo Credem, che propone prestiti personali da 3.000 a 30.000 € e la cessione del quinto per dipendenti e pensionati: per il notaio, l’arredo o i lavori. Compili il modulo e un consulente ti richiama, gratis.
Leggi anche: mutuo o cessione del quinto.
Fonti ufficiali
I testi di legge e i dati ufficiali citati in questa guida.