Mutuo o Cessione del Quinto? Differenze, Coesistenza e Cosa Conviene Davvero [2026]
(Guida completa, imparziale e orientata alla scelta — Family Finance, partner Avvera SpA – Gruppo Credem. Nessuna promessa di approvazione: ti aiutiamo a capire cosa è davvero fattibile per te.)
Stai cercando di capire se per te è meglio un mutuo o una cessione del quinto? Questa guida mette ordine tra i due strumenti, spiegando come funzionano, quando possono convivere e in quali scenari uno dei due è chiaramente più sensato dell’altro.
Niente frasi vaghe: solo differenze pratiche, matrici di scelta e un esempio numerico reale per evitare errori e sovraindebitamento.
🟦 Prima Decisione: Mutuo o Cessione del Quinto? (Matrice Rapida)
Spoiler: “Mutuo Cessione del Quinto” non esiste come prodotto unico.
Esistono due strumenti separati che a volte possono convivere, ma hanno logiche completamente diverse.
🔍 MATRICE SCELTA IMMEDIATA
Ti servono > 70.000€ per comprare casa
👉 Mutuo
Solo il mutuo finanzia importi elevati, con durate 20–30 anni.
Ti servono 15.000–50.000€ per comprare un immobile economico / garage / asta
👉 Cessione del Quinto
Niente ipoteca, zero costi notarili, tempi più semplici.
Hai già un mutuo e vuoi liquidità
👉 Cessione del Quinto
Rata fissa al 20%, non richiede garanzie immobiliari.
Hai la cessione e vuoi comprare casa
👉 Mutuo (se reddito residuo OK)
Possibile, ma più difficile.
🟦 Mutuo vs Cessione del Quinto: Le Differenze Fondamentali
Per capire cosa conviene, bisogna prima capire come funzionano.
🔍 Tabella Comparativa
Finalità
Mutuo: Acquisto casa (vincolato)
Cessione del Quinto: Liquidità libera (non finalizzato)
Garanzia
Mutuo: Ipoteca sull’immobile
Cessione del Quinto: Stipendio/Pensione + TFR
Importi
Mutuo: 80–100% del valore della casa
Cessione del Quinto: 15.000–75.000€
Durata
Mutuo: 20–30 anni
Cessione del Quinto: Max 10 anni
Costi iniziali
Mutuo: Notaio, perizia, imposta
Cessione del Quinto: Zero costi notarili
Tassi
Mutuo: Più bassi
Cessione del Quinto: Più alti (include assicurazione obbligatoria)
Tempi
Mutuo: 30–60 giorni
Cessione del Quinto: 2–3 settimane
Soglia minima reddito
Mutuo: Reddito stabile, CRIF pulita
Cessione del Quinto: Accessibile anche a segnalati
👉 Insight chiave
Mutuo = grandi importi, lungo termine, costi iniziali.
Cessione = liquidità veloce, nessuna ipoteca, ma rata più alta (ammortamento breve).
🟦 Comprare Casa con la Cessione del Quinto: Quando Conviene?
Non lo dicono in molti, ma sì: puoi comprare casa con la sola cessione del quinto.
Non sempre, non per tutti, ma è possibile nei casi giusti.
✔ Quando ha senso (scenari reali):
Case economiche (< 60.000€)
Zone periferiche, paesi, immobili piccoli.
Garage, cantine, terreni, pertinenze
Spesso le banche rifiutano il mutuo su questi immobili → la cessione è l’unica via.
Immobili non mutuabili
provenienza da donazione,
abusi sanabili,
aste giudiziarie.
Qui il mutuo richiede perizie severe → la cessione evita il problema.
Chi non può o non vuole fare un’ipoteca
Per scelta personale o per evitare costi notarili (2.000–3.000€).
❌ Quando NON conviene
Se ti servono più di 60–75k
Se hai reddito troppo basso (il quinto non copre l’importo)
Se cerchi una rata molto bassa (la cessione è max 10 anni)
🟦 Avere Mutuo e Cessione del Quinto insieme: è possibile?
Sì, possono coesistere.
Ma bisogna fare molta attenzione alla sostenibilità.
Le banche ragionano così:
- Il mutuo guarda il rapporto rata/reddito del 30–35%
- La cessione prende esattamente il 20% del reddito
- Insieme possono diventare troppo pesanti
Prima fare Mutuo o Cessione?
Regola pratica:
👉 Meglio fare prima il Mutuo e poi la Cessione.
Perché?
Il mutuo è molto più rigido nei criteri di accettazione
La cessione è un diritto del lavoratore/pensionato (se c’è TFR e assicurabilità)
Se fai prima la cessione, il reddito residuo cala e il mutuo potrebbe diventare impraticabile.
🟦 Esempio di Calcolo: Mutuo + Cessione del Quinto
Caso reale, molto ricercato nelle ricerche online:
👤 Profilo: Dipendente con 1.800€ netti
Mutuo esistente: 500€ rata (≈ 27% reddito)
Cessione del quinto: 1/5 di 1.800€ → 360€ rata
Totale impegni: 860€
🧮 Analisi reddito residuo
1.800€ – 860€ = 940€ disponibili al mese.
Una finanziaria può accettare la cessione del quinto (se azienda solida, TFR ok).
Una banca quasi sicuramente dimezza l’importo del mutuo o richiede garante.
Nota importante: la coesistenza è possibile ma non per tutti.
Serve un’analisi caso per caso.
➡ Family Finance può simulare la tua capienza effettiva con Avvera, senza impegni.
🟦 Vantaggi e Svantaggi (Analisi Onesta)
✔ Vantaggi del Mutuo
- Rata molto più bassa (20–30 anni)
- Importi elevati
- Possibilità di agevolazioni Under 36 / Consap
❌ Svantaggi del Mutuo
- Costi notarili e perizia
- Tempi lunghi
- Accessibilità limitata (CRIF, requisiti lavorativi)
✔ Vantaggi della Cessione del Quinto
- Accessibile anche a segnalati CRIF
- Nessuna ipoteca
- Importi certi e rata sostenibile
- Comodità: trattenuta diretta in busta paga/pensione
❌ Svantaggi della Cessione
- Rata più alta (max 10 anni)
- TFR bloccato a garanzia
- Assicurazione obbligatoria inclusa nel costo
- Tempi 2–3 settimane
🟦 FAQ – Domande Frequenti
Posso chiedere un mutuo se ho già la cessione del quinto?
Sì, ma più difficile: la banca vede il reddito ridotto dalla cessione e può abbassare l’importo finanziabile.
Conviene cessione del quinto o mutuo per ristrutturare?
Dipende dall’importo: sotto 30–40k → spesso cessione o prestito personale sopra 40k → quasi sempre mutuo (costi spalmati su 20–30 anni)
La cessione del quinto fa cumulo con il mutuo?
Sì, nella valutazione bancaria le rate si sommano tutte.
Quanto posso ottenere con la cessione per comprare casa?
Dipende dal tuo stipendio/pensione: 1/5 netto × 120 mesi = massimo teorico. Es.: 1.500€ → rata 300€ × 120 mesi = ~28.000€ erogabili.
Meglio mutuo o cessione per immobili da 40–50k?
Spesso la cessione, perché eviti i costi notarili e l’ipoteca, anche se la rata è più alta.
🤝 Serve capire se per te conviene Mutuo o Cessione?
(partner Avvera – Gruppo Credem)
Analizziamo:
- quanto puoi ottenere con cessione/ mutuo,
- se puoi averli entrambi,
- quale soluzione è davvero sostenibile per il tuo reddito,
- eventuali alternative (prestito, liquidità, consolidamento).
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Il modo più sicuro per evitare errori o sovraindebitarti.